L’acquisition d’un bien immobilier représente souvent l’investissement de toute une vie. Au-delà du prix d’achat du bien lui-même, de nombreux frais annexes sont à prendre en compte lors de la mise en place d’un financement immobilier. Ces frais peuvent varier en fonction de nombreux facteurs tels que la localisation du bien, le type de prêt souscrit, les prestataires choisis et les spécificités du projet immobilier. Clair Finance passe en revue les principaux frais liés à un financement immobilier.
On décompte pour investir en immobilier :
- les frais de notaire incluent les honoraires, les droits de mutation et les frais annexes.
- les frais de garantie peuvent inclure une hypothèque, un privilège de prêteur de deniers ou une caution.
- les frais de dossier couvrent les coûts administratifs de la banque.
- les frais d’assurance concernent l’assurance emprunteur (décès, invalidité, incapacité de travail et perte d’emploi).
- les frais d’intermédiation peuvent être appliqués si un courtier est sollicité.
- les frais de conditions suspensives peuvent s’appliquer si le financement n’est pas obtenu.
- les frais de pénalités de remboursement anticipé peuvent s’appliquer en cas de remboursement anticipé du prêt.
- les frais de levée d’hypothèque sont nécessaires en cas de remboursement anticipé ou de revente.
- les frais d’expertise peuvent être exigés par la banque pour évaluer le bien.
- les frais d’ouverture de compte et de services bancaires sont à prévoir si la banque exige un compte dédié.
1. Les frais de notaire d’un investissement immobilier
Les frais de notaire, également appelés frais d’acquisition ou frais de mutation, représentent une part significative des frais liés à un financement immobilier. Ces frais sont composés de plusieurs éléments :
a. Les honoraires du notaire
- 4 % pour la tranche de prix jusqu’à 6 500 €
- 1,65 % pour la tranche de prix entre 6 500 € et 17 000 €
- 1,1 % pour la tranche de prix entre 17 000 € et 60 000 €
- 0,825 % au-delà de 60 000 €
b. Les droits de mutation
c. Les frais annexes
Il s’agit des frais liés aux diverses formalités administratives et aux frais de débours. De même, ces frais comprennent par exemple les frais de cadastre, les frais de publication des hypothèques, et les frais de copies authentiques.
2. Les frais de garantie de l’investissement immobilier
Pour sécuriser le remboursement du prêt immobilier, les banques exigent une garantie. Les principaux types de garanties sont :
a. L’hypothèque
L’hypothèque est une garantie qui permet à la banque de saisir et de vendre le bien en cas de défaut de paiement. Les frais d’hypothèque comprennent les frais de notaire et les droits d’enregistrement. Ils représentent environ 1,5 % du montant du prêt.
b. Le privilège de prêteur de deniers (PPD)
c. La caution
Certaines banques proposent des garanties alternatives sous forme de cautionnement par un organisme spécialisé, comme Crédit Logement. De plus, les frais de cautionnement varient en fonction de l’organisme et du montant du prêt. En fin de prêt, si aucune défaillance n’a été constatée, une partie des frais peut être restituée. Ainsi, ces garanties alternatives offrent une flexibilité supplémentaire aux emprunteurs.
3. Les frais de dossier
Les frais de dossier sont facturés par la banque pour l’instruction de la demande de prêt. Ils couvrent les coûts administratifs liés à la vérification de la solvabilité de l’emprunteur, à l’évaluation du bien immobilier, et à la mise en place de l’investissement. De plus, Ces frais peuvent varier de quelques centaines à quelques milliers d’euros selon les banques et les montants empruntés.
4. Les frais d’assurance de l’investissement immobilier
Les banques exigent généralement l’assurance emprunteur pour couvrir les risques de décès, d’invalidité et d’incapacité de travail de l’emprunteur. De plus, les frais d’assurance dépendent de plusieurs facteurs tels que l’âge, l’état de santé et la profession de l’emprunteur. Par conséquent, il est crucial de bien comprendre ces critères pour évaluer le coût total de l’assurance.
a. L’assurance décès et invalidité (ADI)
L’ADI couvre le remboursement du prêt en cas de décès ou d’invalidité totale et permanente de l’emprunteur. Le coût de l’ADI est calculé en pourcentage du montant emprunté et peut varier de 0,1 % à 0,5 % par an.
b. L’assurance incapacité de travail
Cette assurance prend en charge le remboursement du prêt en cas d’incapacité temporaire de travail de l’emprunteur. De plus, le coût de cette assurance dépend du niveau de couverture choisi et de la durée de la période de carence. Ainsi, il est important de bien évaluer ses besoins et de comparer les différentes options pour choisir la meilleure couverture possible.
c. L’assurance perte d’emploi
Cette assurance est facultative et couvre une partie des mensualités du prêt en cas de perte involontaire d’emploi de l’emprunteur. De plus, le coût de l’assurance perte d’emploi varie en fonction du niveau de couverture et du profil de l’emprunteur. Ainsi, il est important pour l’emprunteur d’évaluer ses besoins et de comparer les offres pour choisir celle qui lui convient le mieux.
5. Les frais d’intermédiation
Faire appel à un courtier en crédit immobilier peut permettre d’obtenir des conditions de prêt plus avantageuses. Cependant, les courtiers facturent des honoraires pour leurs services. Ces frais peuvent être fixes ou proportionnels au montant emprunté, généralement autour de 1 % du montant du prêt.
6. Les frais de conditions suspensives de l’investissement immobilier
Lors de la signature du compromis de vente, l’acheteur peut insérer des conditions suspensives dans le contrat. Ces conditions rendent l’achat conditionnel à l’obtention du financement. Ainsi, si l’acheteur n’obtient pas le financement, il peut annuler la vente sans pénalités. Cependant, si le vendeur ou l’agence immobilière ont engagé des frais pour préparer la vente, l’acheteur peut devoir les payer.
7. Les frais de pénalités de remboursement anticipé
Si l’emprunteur souhaite rembourser son prêt par anticipation, la banque peut appliquer des frais de pénalités. En général, ces pénalités équivalent à 3 % du capital restant dû ou à six mois d’intérêts. Toutefois, certaines banques proposent des conditions de remboursement anticipé sans pénalités, offrant ainsi une flexibilité supplémentaire à l’emprunteur.
8. Les frais de levée d’hypothèque
En cas de remboursement anticipé du prêt ou de revente du bien avant la fin du prêt, il est nécessaire de procéder à la levée de l’hypothèque. Cette formalité engendre des frais, incluant les honoraires du notaire et les frais d’enregistrement. En général, les frais de levée d’hypothèque représentent environ 0,7 % du montant initial du prêt garanti.
9. Les frais d’expertise de l’investissement immobilier
Certaines banques exigent une expertise du bien immobilier avant d’accorder le prêt. Un professionnel agréé réalise cette expertise, permettant ainsi d’évaluer la valeur du bien et de s’assurer qu’elle correspond au montant emprunté pour l’investissement. De plus, les frais d’expertise varient en fonction de la complexité du bien et de la localisation. En général, ces frais peuvent aller de quelques centaines à quelques milliers d’euros.
10. Les frais d’ouverture de compte et de services bancaires
Certaines banques peuvent exiger l’ouverture d’un compte bancaire pour le versement du prêt et le remboursement des mensualités. En outre,les frais d’ouverture de compte et de services bancaires (gestion de compte, carte bancaire, etc.) doivent également être pris en compte dans le coût total du financement immobilier.
En fin de compte, les frais liés à un investissement immobilier sont nombreux et peuvent représenter une part significative du coût total de l’achat. Il est donc essentiel de bien les anticiper pour éviter les mauvaises surprises. De plus, il est crucial de comparer les offres de prêt pour choisir celle qui est la plus avantageuse. Ainsi, en prenant en compte tous ces frais, l’emprunteur pourra mieux évaluer le coût total de son projet immobilier et préparer son budget en conséquence.
